3r informe del mercat immobiliari a Sant Andreu

Ja és un fet inqüestionable que el mercat immobiliari ha canviat amb dos nous vectors. D’ una   banda es produeix un constant creixement del lloguer, i d’altra, una incipient, però moderada, recuperació de la compravenda, tal vegada que les caigudes de preus dels últims 8 anys, ens asseguren a hores d’ara haver tocat sostre. Sense anar més lluny, a Sant Andreu el mercat ha caigut a preus de l’any 1999/2000.

Per això, els nostres clients ens demanen cada dia que els ajudem a triar entre comprar o llogar, o entre vendre o confiar en el “lloguer segur” que els hi oferim des de 1980.

UN POBLE DE COMPRADORS 

Des de la nostra llarga experiència, (l’any 1967 vam edificar el primer edifici a Sant Andreu),podem acreditar que les famílies andreuenques s’han decantat en un percentatge del 83% per la compra respecte el lloguer, el qual (aconsellats per l’entorn familiar i la pressió del mercat hipotecari) sempre qualificaven com “una mala inversió”.

Això explica per què, segons el nostre estudi històric de ràtio immobiliari a Sant Andreu, el percentatge del lloguer és només d’un 17%. Malgrat això, cal fer esment que la punxada de la bombolla immobiliària, (que des de 2006 ens ha fet baixar preus de tancament comercial dels habitatges al nostre poble un 59,70%), ens ha fet canviar la demanda cap al lloguer en un percentatge del 67% respecte la compra (gairebé triplica la venda).

I com és el “demandant andreuenc tipus”?: Família espanyola sense fills, o amb 1/2 com a màxim, amb dos treballs estables i que busquen en el lloguer un bé d’ús qualificat i de qualitat, fugint de factors patrimonials-refugi.

2014-2015-2016

CANVI DE RUMB

Factors externs com la fragilitat dels contractes de treball, la mobilitat geogràfica, i les més exigents condicions de finançament, han fet que la majoria de clients que busquen un nou habitatge amb nosaltres optin pel lloguer. Tot i això, és just fer palès que, després del reajustament de preus abans esmentat, hem detectat un ferm redireccionament, lent però constant, cap a la compra en el cas de “llogaters de qualitat” que van signar entre 2006-2011, i que han vist que ara ja comencen a perdre oportunitats de compra, atès que ja han constatat que al mercat no s’han produït baixades en els últims 10 mesos.

Per aquests “llogaters de qualitat”, llogar és un valor d’ús i no ho aprecien com “llençar els diners”, tota vegada que no comprar els permet reservar-se´n  el “cost d’oportunitat de no comprar”, en benefici del seu propi estalvi, o en la formació de les seves carreres.

Dins d’aquest nou perfil de llogater, volem destacar que hem detectat un nou nínxol (prop d’un 28% dels nostres tancaments al 2013) de demandants: propietaris amb el pis pagat entre el 40-65%, que lloguen el seu habitatge, cobrint així un 60-75% de la hipoteca, i que opten ara per anar de lloguer com a opció de millorar la seva necessitat d’ampliar l’habitatge amb un baix impacte en la seva economia familiar.

 COMPREM-VENEM, O  LLOGUEM: QUÈ HEM DE VALORAR? 

Primer, si esteu buscant llar, heu de tenir molt clar, i sense marge de dubtes, cap a on disparareu allò que nosaltres anomenem la vostra preuada “bala d’argent”.

Quin tipus de pis necessiteu?. A ón el voleu?. Quant podeu pagar per ell?, Per quant de temps us farà falta?.

Per la nostra experiència, (105 lloguers, respecte 23 vendes al 2014) el lloguer és sense cap dubte     l’opció majoritàriament escollida, ja que s’alien dos factors cabdals:

1r- Pels llogaters: una baixa inversió per contractar la seva primera llar, i una àmplia i competitiva oferta on escollir.

2n- Pels propietaris: a) la baixada de costos en les assegurances externes (amb cobertura d’impagament per rendes de 6-9-12 mesos, i per actes vandàlics fins a 3000€ ). b) la nova facultat contractual que la nova LAU de 2013 els hi atorga per a poder negociar els contractes amb més llibertat de pacte. c) l´alta rendibilitat del lloguer, (que QUINTUPLICA la que qualsevol banc pugui oferir per a un dipòsit a 3 anys) i d) el quasi inexistent risc davant els llançaments per impagaments (ara es pot desnonar a l’ inquilí si no es paga la renda abans dels 10 dies des que s’interposa la denúncia per impagament).

PROS I CONTRES DE LA COMPRA AL 2014-2016

Malgrat la caiguda de preus abans referida, els experts us podem assegurar que aquest 2014 ha estat l’últim en què hem constatat baixades de 2 dígits, i que per fi es troben preus “raonables”.

Tanmateix, el bancs ja han tornat a obrir parcialment el crèdit i tenen tipus d’interès més competitius respecte els dels últims 3 anys. Ja hem constatat, en 6 de les 11 vendes del primer trimestre, que resulta millor de preu viure en propietat que de lloguer.

Excepte en el marc de crisi dels últims 7 anys, que sembla estem perdent de vista, l’habitatge ha estat un valor que històricament s’ha revaloritzat en el temps més que els dipòsits bancaris, i que en els  últims anys 4 anys ha permès a les famílies que es van trobar amb dificultats econòmiques, i que van comprar entre 1960 i 2002, accedir a una font de diners extra que els ha ajudat tant a complementar el seu estalvi, com a reequilibrar el seu patrimoni de cara a planificar la prejubilació o la vellesa.

Com a inconvenients, cal destacar l’esforç inicial que comporta la compra (el banc només us  finançarà entre un 70 i 80% del valor de la compra), i la forta fiscalitat a la que està sotmesa a la nostra Comunitat Autònoma (un 10 % respecte al 6% d’altres). PROS I CONTRES DEL LLOGUER AL 2014-2016

Tot i el pagament de les fiances inicials, i malgrat la nova fiscalitat autonòmica a càrrec del llogaters arran de la Llei 2/2014, de 27 de gener, que els hi obliga a tributar un 0,3% del total del lloguer anual acordat (un 0,5% al 2015 !), encara els avantatges del lloguer s’imposen pel sol fet poder deduir-se el lloguer per habitatge habitual, encara que el percentatge dependrà de la base imposable a aplicar al contribuent.

El lloguer, a més, també comporta beneficis fiscals (de fet, més que en la compra), a ambdues parts. De fet, el propietari té dret a importants deduccions de la base imposable, (segons l’edat del llogater i mentre no les extingeixi el govern central…), a més de les ja conegudes per taxes com l’IBI, els honoraris per la gestió d’aquest arrendament per part del seu API col·legiat, i sense oblidar les destinades al manteniment, reparació o assegurament de l’habitatge.

Pel llogater, la nova LAU de 2013, també presenta altres  inconvenients, com és la pròrroga forçosa del contracte, que passa de 5 a 3 anys i la pròrroga tàcita, que passa de 3 anys a només 1.  A més, el propietari, a partir del primer any, pot ara recuperar l’habitatge, per al seu propi us o dels seus descendents, avisant amb 2 mesos d’antelació.

EL FUTUR ÉS EL LLOGUER?

Malgrat que el lloguer ha vingut per quedar-se, amb voluntat d’augmentar progressivament (en part per la nova mentalitat utilitarista dels demandants), el cert és que amb el cridaners preus post-crisi, les rebaixes en els tipus d’interès, i les aparents facilitats de la banca amb els seus millors clients, cada dia veiem més famílies, i sobre tot inversors particulars, que amb el suport d’un Agent de la Propietat Immobiliària professionalitzat i compromès, seguirán optant per la compra d’un habitatge, per a viure o per a llogar, com a “cost d’oportunitat indiscutible” respecte els riscos i la baixa rendibilitat dels, a vegades, enrevessats productes d’inversió bancària.

I ara que ja sap per on anirà el mercat immobiliari a Sant Andreu,… només li cal escollir en qui confiar la tria de la seva llar, o la garantia de la seva rendibilitat.

Ens hi posem ?

 

Anuncios

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión /  Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión /  Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión /  Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión /  Cambiar )

Conectando a %s