3r informe del mercat immobiliari a Sant Andreu

Ja és un fet inqüestionable que el mercat immobiliari ha canviat amb dos nous vectors. D’ una   banda es produeix un constant creixement del lloguer, i d’altra, una incipient, però moderada, recuperació de la compravenda, tal vegada que les caigudes de preus dels últims 8 anys, ens asseguren a hores d’ara haver tocat sostre. Sense anar més lluny, a Sant Andreu el mercat ha caigut a preus de l’any 1999/2000.

Per això, els nostres clients ens demanen cada dia que els ajudem a triar entre comprar o llogar, o entre vendre o confiar en el “lloguer segur” que els hi oferim des de 1980.

UN POBLE DE COMPRADORS 

Des de la nostra llarga experiència, (l’any 1967 vam edificar el primer edifici a Sant Andreu),podem acreditar que les famílies andreuenques s’han decantat en un percentatge del 83% per la compra respecte el lloguer, el qual (aconsellats per l’entorn familiar i la pressió del mercat hipotecari) sempre qualificaven com “una mala inversió”.

Això explica per què, segons el nostre estudi històric de ràtio immobiliari a Sant Andreu, el percentatge del lloguer és només d’un 17%. Malgrat això, cal fer esment que la punxada de la bombolla immobiliària, (que des de 2006 ens ha fet baixar preus de tancament comercial dels habitatges al nostre poble un 59,70%), ens ha fet canviar la demanda cap al lloguer en un percentatge del 67% respecte la compra (gairebé triplica la venda).

I com és el “demandant andreuenc tipus”?: Família espanyola sense fills, o amb 1/2 com a màxim, amb dos treballs estables i que busquen en el lloguer un bé d’ús qualificat i de qualitat, fugint de factors patrimonials-refugi.

2014-2015-2016

CANVI DE RUMB

Factors externs com la fragilitat dels contractes de treball, la mobilitat geogràfica, i les més exigents condicions de finançament, han fet que la majoria de clients que busquen un nou habitatge amb nosaltres optin pel lloguer. Tot i això, és just fer palès que, després del reajustament de preus abans esmentat, hem detectat un ferm redireccionament, lent però constant, cap a la compra en el cas de “llogaters de qualitat” que van signar entre 2006-2011, i que han vist que ara ja comencen a perdre oportunitats de compra, atès que ja han constatat que al mercat no s’han produït baixades en els últims 10 mesos.

Per aquests “llogaters de qualitat”, llogar és un valor d’ús i no ho aprecien com “llençar els diners”, tota vegada que no comprar els permet reservar-se´n  el “cost d’oportunitat de no comprar”, en benefici del seu propi estalvi, o en la formació de les seves carreres.

Dins d’aquest nou perfil de llogater, volem destacar que hem detectat un nou nínxol (prop d’un 28% dels nostres tancaments al 2013) de demandants: propietaris amb el pis pagat entre el 40-65%, que lloguen el seu habitatge, cobrint així un 60-75% de la hipoteca, i que opten ara per anar de lloguer com a opció de millorar la seva necessitat d’ampliar l’habitatge amb un baix impacte en la seva economia familiar.

 COMPREM-VENEM, O  LLOGUEM: QUÈ HEM DE VALORAR? 

Primer, si esteu buscant llar, heu de tenir molt clar, i sense marge de dubtes, cap a on disparareu allò que nosaltres anomenem la vostra preuada “bala d’argent”.

Quin tipus de pis necessiteu?. A ón el voleu?. Quant podeu pagar per ell?, Per quant de temps us farà falta?.

Per la nostra experiència, (105 lloguers, respecte 23 vendes al 2014) el lloguer és sense cap dubte     l’opció majoritàriament escollida, ja que s’alien dos factors cabdals:

1r- Pels llogaters: una baixa inversió per contractar la seva primera llar, i una àmplia i competitiva oferta on escollir.

2n- Pels propietaris: a) la baixada de costos en les assegurances externes (amb cobertura d’impagament per rendes de 6-9-12 mesos, i per actes vandàlics fins a 3000€ ). b) la nova facultat contractual que la nova LAU de 2013 els hi atorga per a poder negociar els contractes amb més llibertat de pacte. c) l´alta rendibilitat del lloguer, (que QUINTUPLICA la que qualsevol banc pugui oferir per a un dipòsit a 3 anys) i d) el quasi inexistent risc davant els llançaments per impagaments (ara es pot desnonar a l’ inquilí si no es paga la renda abans dels 10 dies des que s’interposa la denúncia per impagament).

PROS I CONTRES DE LA COMPRA AL 2014-2016

Malgrat la caiguda de preus abans referida, els experts us podem assegurar que aquest 2014 ha estat l’últim en què hem constatat baixades de 2 dígits, i que per fi es troben preus “raonables”.

Tanmateix, el bancs ja han tornat a obrir parcialment el crèdit i tenen tipus d’interès més competitius respecte els dels últims 3 anys. Ja hem constatat, en 6 de les 11 vendes del primer trimestre, que resulta millor de preu viure en propietat que de lloguer.

Excepte en el marc de crisi dels últims 7 anys, que sembla estem perdent de vista, l’habitatge ha estat un valor que històricament s’ha revaloritzat en el temps més que els dipòsits bancaris, i que en els  últims anys 4 anys ha permès a les famílies que es van trobar amb dificultats econòmiques, i que van comprar entre 1960 i 2002, accedir a una font de diners extra que els ha ajudat tant a complementar el seu estalvi, com a reequilibrar el seu patrimoni de cara a planificar la prejubilació o la vellesa.

Com a inconvenients, cal destacar l’esforç inicial que comporta la compra (el banc només us  finançarà entre un 70 i 80% del valor de la compra), i la forta fiscalitat a la que està sotmesa a la nostra Comunitat Autònoma (un 10 % respecte al 6% d’altres). PROS I CONTRES DEL LLOGUER AL 2014-2016

Tot i el pagament de les fiances inicials, i malgrat la nova fiscalitat autonòmica a càrrec del llogaters arran de la Llei 2/2014, de 27 de gener, que els hi obliga a tributar un 0,3% del total del lloguer anual acordat (un 0,5% al 2015 !), encara els avantatges del lloguer s’imposen pel sol fet poder deduir-se el lloguer per habitatge habitual, encara que el percentatge dependrà de la base imposable a aplicar al contribuent.

El lloguer, a més, també comporta beneficis fiscals (de fet, més que en la compra), a ambdues parts. De fet, el propietari té dret a importants deduccions de la base imposable, (segons l’edat del llogater i mentre no les extingeixi el govern central…), a més de les ja conegudes per taxes com l’IBI, els honoraris per la gestió d’aquest arrendament per part del seu API col·legiat, i sense oblidar les destinades al manteniment, reparació o assegurament de l’habitatge.

Pel llogater, la nova LAU de 2013, també presenta altres  inconvenients, com és la pròrroga forçosa del contracte, que passa de 5 a 3 anys i la pròrroga tàcita, que passa de 3 anys a només 1.  A més, el propietari, a partir del primer any, pot ara recuperar l’habitatge, per al seu propi us o dels seus descendents, avisant amb 2 mesos d’antelació.

EL FUTUR ÉS EL LLOGUER?

Malgrat que el lloguer ha vingut per quedar-se, amb voluntat d’augmentar progressivament (en part per la nova mentalitat utilitarista dels demandants), el cert és que amb el cridaners preus post-crisi, les rebaixes en els tipus d’interès, i les aparents facilitats de la banca amb els seus millors clients, cada dia veiem més famílies, i sobre tot inversors particulars, que amb el suport d’un Agent de la Propietat Immobiliària professionalitzat i compromès, seguirán optant per la compra d’un habitatge, per a viure o per a llogar, com a “cost d’oportunitat indiscutible” respecte els riscos i la baixa rendibilitat dels, a vegades, enrevessats productes d’inversió bancària.

I ara que ja sap per on anirà el mercat immobiliari a Sant Andreu,… només li cal escollir en qui confiar la tria de la seva llar, o la garantia de la seva rendibilitat.

Ens hi posem ?

 

Anuncios

¿Mandato de venta en exclusiva? ¿Por qué?

Cuando expongo a mis clientes propietarios, las ventajas de confiarnos la venta de su vivienda en exclusiva, la primera respuesta suele ser negativa y del tipo: “prefiero dar el piso a varias agencias, así tengo más opciones”, ” o “en exclusiva no, que si no, no lo puedo vender por mi cuenta si surge la oportunidad“.

Entendemos que Ud, como consumidor que ha visto y oído de todo, pueda llegar a desconfiar de una profesión, en ocasiones desprestigiada, si bien en nuestra Comunidad Autónoma, Catalunya, el Dept d’ Habitatge y el Colegio API-BCN garantiza todo el proceso de gestión y venta con una estricta normativa única en España.

Pero por suerte esto está cambiando. Por un lado, la crisis se ha llevado por delante a los “abrepuertas con corbatas monocolor”, y los que quedamos, para su buena suerte,  atesoramos pericia y experiencia.

Por otro lado, el proceso de venta cuesta tanto, tiempo y dinero, que muchas veces el propietario no consigue lograrlo por su cuenta, y nos acaba contratando para perfeccionar un cierre exitoso en la venta de su finca.

Confiar, que no dar, el piso en exclusiva a una agencia tiene varias ventajas para el propietario:

 a) El API Colegiado, “se compromete” con Ud. hasta el final

Si el piso lo venden varios, puede suceder –y sucede- que una agencia se esfuerce mucho en encontrarle un comprador pero que en el último minuto otra agencia aparezca con una oferta y se lleve el gato al agua.

El primero habrá trabajado en balde y a la larga hace que las inmobiliarias se desincentiven con ventas de  viviendas mal compartidas, por ello, intentará ocultar sus pisos para que no se los quite un competidor y dosificará el esfuerzo por si acaba perdiendo la operación.

La confianza otorgada en exclusiva, nos permite invertir todo nuestro esfuerzo, y  propio dinero,  en venderlo: no hay riesgo de que el resultado del trabajo se lo lleve otro. Recuerde que “trabajamos a éxito”,   si  vendemos … cobramos.

b) Seleccione bien

Lo que puede suponer una ventaja, si el profesional es competente, puede ser una pesadilla si la agencia le falla.

Por eso es muy importante que seleccione a su “partner en el éxito” con el máximo rigor y cuidado.   

  1. c) Con exclusiva se vende antes

Las agencias de referencia  lo tenemos claro: quienes trabajan sin exclusiva publican sus pisos ocultando la dirección real para no dar pistas al competidor. Esto, obviamente, no les gusta a los compradores, que quieren saber desde el principio dónde se encuentra el piso. (¡el tiempo es oro, y con un ratón en la mano…platino!).

Por ese motivo, en internet cuando anunciamos un piso  con la dirección exacta, se cierran  antes las visitas, y esto hace que se posicione más, tengan más contactos y se vendan antes.

En resumen, si la inmobiliaria lo tiene en exclusiva lo podrá anunciar mejor y el beneficiado final, no lo dude,  será Ud y su patrimonio.

Eso sin hablar de nuestras eficaces herramientas de marketing para promocionar su bien más preciado:

Sabe Ud cómo: “destacar su hogar en banners virtuales”, “poner el piso como un plató de TV” planificar un eficaz plan de marketing” “coordinar con 95 comerciales de nuestras inmobiliarias aliadas, un 

safari comercial”,  “programar una visita virtuales”, “editar vídeos profesionales”…    ¿qué inmuebles cree que escogemos para invertir en esas herramientas?

d) Un solo interlocutor

El proceso de vender su casa puede llegar a ser largo y duro.

Necesita a alguien en quien confiar, que le guíe y le oriente en todo el complejo proceso de venta.

e) El contrato con la inmobiliaria

Pida un borrador y deje que lo revise su  abogado. También puede consultar con la Agència de Consum o nuestro propio Colegio Profesional.

Es importante que se sienta cómodo con él, y que le deje vía libre para cambiar de agente en caso necesario. Para ello aconsejamos plazos cortos, aunque no menos de 4 meses.

f) Los honorarios

Vender un piso es algo realmente complicado hoy en día: hay que afinar en el precio, contar con cartera de compradores, invertir en publicidad, atender muchas visitas y resolver una larga fase de gestión documental.

No dude que va a ser una de las operaciones económicas de mayor envergadura de su vida, así que un error o un contratiempo legal puede ser un problema serio.

El dinero invertido en contratar una inmobiliaria puede llegar a ser el mejor invertido de su vida, si se consigue vender pronto, y bien,  la vivienda.

Puede intentarlo por su cuenta, pero piense que en un mercado bajista, cada mes que pasa pierde dinero, y quizás más de lo que llegara a ser los  honorarios de la inmobiliaria.

g) Las llaves

 Hablar de exclusiva es hablar de confianza.

Un API Colegiado, le va asegurar con su póliza de RC cada una de las acciones comerciales que realice sobre piso, y hará firmar a cada visitante, su acceso.

Y bien, ahora que ya sabe cómo debe ser el proceso de confianza y el resultado que da hacerlo plenamente  con un    API COLEGIADO

¿Nos ponemos a trabajar?