MERCAT IMMOBILIARI 2007-2017 A SANT ANDREU. EVOLUCIÓ I AMENACES.

Els Agents de la Propietat Immobiliària seguim aquí, hem superat els pics més crus de la crisi immobiliària i podem dir que els bons API hem aprofitat aquest fort cop per seguir formant-nos i oferir més serveis i professionalitat.

Es constatat que a Sant Andreu, durant el 2015, es va veure caure els preus de mercat  per vendre prop d’un 53% respecte els que vam certificar a l’inici del cicle descendent, enllà pel dramàtic 2007.

L’habitatge de 2a mà tipus (75 m2, entre 30-40 anys), va devallar dels 4.900 €/m2 a la zona centre del nostre districte, als 2.500 € a finals del 2016.

I qui ens ha guiat pel túnel mentrestant?

Doncs els API col·legiats andreuencs, que avui podem certificar una recuperació progressiva del mercat, i que des del 2007 hem mantingut una ferma política comercial de divulgació de realisme i de responsabilitat envers als nostres clients.

I què hem assolit amb això?

Exercir durant aquests 10 anys una correcta aplicació de polítiques encaminades a la contenció de pèrdues i dirigint el mercat cap a les bondats, per a molts desconegudes, del lloguer eficient.

Així, per una banda aconsellant a milers d’andreuencs a descartar la compra i estudiar el lloguer com una opció de lògica econòmica, i per l’altra, guiant als propietaris a contemplar el lloguer com la solució segura i rendible enfront de la incerta evolució del mercat de venda.

Els preus de lloguer en l’habitatge de 2a mà tipus no van caure en el percentatge de la venda i ambdues parts van trobar un equilibri a les seves necessitats, arribant fins i tot a produir-se rebaixes als preus del 10/15% davant la perspectiva de veure l’immoble buit, havent passat dels 10 €/m2 als 8 €/m2

I ara què està passant?

El mercat ha fet un gir inesperat i des de principis del 2017 som testimonis d’una acceleració que sembla desbocada per la suma de diverses causes que detallarem a continuació.

Quasi per art de màgia, els despatxos dels API se’ns han buidat de ganguistes i hem  començat a rebre andreuencs (no fons voltors !) que rescataven responsablement els seus estalvis dels calaixos dels causants de la crisi (bancs sistèmics i caixes híper polititzades) que oferien un vergonyant 0.15% pels estalvis i privacions de tota una vida, contra un 4,5 / 5% de retorn comprant pisos i llogant-los amb totes les garanties i protocols que només els professionals API col·legiats sabem atorgar.

Així, hem escripturat desenes de compravendes de pares que compraven llars pels seus fills, inquilins d’un tercer, i que ara pagaran la renda a uns progenitors que responsablement lleguen en vida una solució d’habitatge per uns fills condemnats potser a no tenir un sostre estable.

Però també, en aquests moments hem certificat com una amenaça les polítiques errònies dels nostres governants, que estan condemnant a les famílies que varen apostar per viure de lloguer i que van ajudar a reconduir el mercat i desinflar-lo.

Per una banda, la vigent LAU de 2013 i els terminis contractuals  de tres anys, i per l’altre l’estigmatització del mercat de lloguer temporal a Barcelona, (ja condemnada a l’èxit de ser admirada per milions de visitants), fan perillar els contractes als bons inquilins d’uns pisos que a vegades han sigut venuts recuperant la meitat del percentatge perdut, i en altres casos impel·lits a acceptar pujades de prop del 12% si volen veure renovats els seus contractes per tres anys més.

Però per què hem arribat fins aquest punt?

Per un costat, una certa manca d’habitatges per vendre, ha fet renéixer la tipologia d’immobiliària que va crear la bombolla  (amb les inconfusibles flamants i avorrides corbates monocolors que amaguen al seu darrere unes noves tècniques híper agressives mai vistes) i que amb la finalitat de disputar-se la captació d’un mercat en fase de reactivació ordenada, estan valorant els immobles, tant per vendre com per llogar, fora de tota lògica immobiliària, provocant per un costat: 1º) elititzar i precaritzar l’accés al lloguer i fer fora als andreuencs dels seus carrers, i 2º) Pujar sense raonament el valor de la taxació d’una finca per després haver de tancar-la amb descensos del 20% respecte al preu de sortida.

Pel camí han aparegut unes pràctiques mai vistes entre els API col·legiats per vergonyant i intrusiva, com són la prospecció i setge als nostres domicilis (fins i tot als tanatoris i residències d’avis!), o la il·legal demanda d’honoraris d’intermediació (que no de representació) a ambdues parts.

Així, els advocats assistim tant a venedors escandalitzats per haver de pagar una comissió fins d’un 15% pel preu de tancament per un servei (quan des del 2008 els API estàvem oferint aquest servei responsablement del 3 al 5%), com a compradors espantats a qui se’ls reclama quelcom prohibit a Catalunya, exigir-los una comissió de prop del 5% per tancar unes arres amb ells !. (ja tenim protocols de bufets d’advocats per reclamar a aquestes franquícies el dictat de l’article 55 de la Llei 18/2007 de 28 de Desembre del Dret a l’Habitatge, una llei pionera a tota Espanya en garantir l’accés a l’habitatge i regular la legalitat en la intervenció dels professionals).

I ara que ja sabeu per qui i com podeu ser acompanyats  en la decisió de posar ordre i responsabilitat en el procés de compra i de lloguer, ens hi posem i fem de l’accés a l’habitatge el procés de seguretat, responsabilitat i confiança que es mereix?

Anuncios

6 CONSELLS PER VENDRE o LLOGAR AMB ÈXIT I SEGURETAT

Si heu decidit vendre o llogar el vostre immoble, us haureu adonat que el mercat immobiliari és complex, canviant i regit per lleis que probablement us passin inadvertides. Haig de posar en mans d’un professional la comercialització del meu habitatge?. Segur que, de moment, penseu que podeu estalviar-vos aquest servei, però… Anem a pams, perquè, coneixeu el preu real de la vostra llar?

Disposeu de totes les eines disponibles per vendre o llogar en un termini de temps raonable?. Esteu preparats per resoldre tota la paperassa que suposa la gestió comercial d’un immoble?. Teniu una cartera de clients als quals els hi interessi un pis com el vostre?.  Sou capaços d’ atendre a totes les visites i com heu de destacar el vostre pis  perquè es signi abans i en millor condicions?.

Aixi doncs, esteu segur que enteneu totes les gestions que envolten la comercialització del vostre habitatge?. La gestió d’un immoble és complexa i llarga. Des de la nostra experiència volem donar-vos 6 consells per aconseguir-ho en un temps raonable:

1.- ENCERTEU AMB EL PREU:

Existeixen sistemes i processos per donar amb el preu adequat:

  • Sigueu realistes. “Teniu una bala de plata, no la malgasteu”: Probablement, cregueu que la vostra finca a Sant Andreu ben val el que demaneu. A més a més, si el veí  demana pel seu pis un import fins i tot superior, per què no ho aconseguiràs tu?.

Bé, tot depèn de tu, però si voleu vendre o llogar i vols fer-ho en un temps raonable haureu d’adaptar-vos a la realitat del mercat actual. L’època daurada va acabar i amb ella els preus desorbitats. ( A Sant Andreu, segons el nostre estudi històric de mercat calculat rigorosament des de 1998, ens indica que en aquest 2014, estem venent i llogant als mateixos preus de finals de 1999!!)

  • No infleu el preu. Us podeu sentir temptats a posar el vostre immoble a un preu superior al que espereu aconseguir només perquè creieu que “em regatejaran a la baixa”. Si bé és cert que els processos de negociació són més durs quan existeix més ofertes, penseu que un preu elevat dissuadirà als clients.
  • Valoreu el vostre immoble. Contracteu els serveis d’un professional que s’encarregarà de realitzar una valoració rigorosa.
  • No jugueu a la distracció!. No hi ha res que deixi més perplex als clients que veure el pis en diferents portals amb diferents preus o el que és pitjor, al mateix portal però amb diferents preus segons l’agència que ho publiciti! Cal ser seriós.

 

 

2.- CENTREU- VOS EN CERCAR  CLIENTS DE QUALITAT.

Sigueu prou clars i sincers. Aquest tret és bàsic. Publicitar el vostre immoble és imprescindible per comercialitzar-lo. Com i on?. Per començar, internet. Heu de tenir en compte que per obtenir millors resultats és important penjar moltes fotografies (si pot ser, en format apaïsat), de qualitat (procura que l´ habitatge estigui impecable el dia en què es realitzin!),i haver redactat una descripció molt atractiva i detallada de l’immoble. Però, compte!!, atractiva no significa fictícia, així que no cal mentir. La “ciència ficció” et pot portar més visites, però els interessats se sentiran decebuts quan vegin l’immoble. Als clients els agrada tafanejar a la xarxa i és possible que més d’un pugui sol·licitar una visita al vostre pis amb una bona selecció de les millors fotografies i amb un text amb ànima. Després recordeu que no només haureu de publicitar-lo, sinó que a més haureu d’atendre centenars de trucades i e-mails, respondre preguntes i concertar visites (que, d’altra banda, es presentaran, o no, a la cita i per les quals hauràs d’endreçar casa teva cada vegada).

Tingueu per segur que si no contesteu ràpid, molts dels potencials clients perdran l’interès… i això és només el principi.
3.- L’ HABITATGE HA D’ESTAR SEMPRE ACCESSIBLE.

Penseu en lo difícil que resulta atreure un interessat, així que no l’hi poseu més difícil. D’altra banda, també podeu establir un parell de dies a la setmana perquè, tots aquells  interessats, puguin realitzar visita. (Per exemple el dimarts al mati a i els diumenges per la tarda). Així i tot, és possible que molts es perdin pel camí.

4.- LA IMATGE IMPORTA.

A ningú li agrada entrar en un pis amb olor a humitat, amb les parets brutes o mobles atrotinats, així que poseu-vos a la feina. No és necessari que realitzeu una gran inversió. Potser una mà de pintura, una neteja a fons, un ambientador agradable…

Qualsevol d’aquests senzills trucs us servirà per causar una primera impressió de cinema.

5.- ANTICIPA’T ALS CONTRATEMPS HABITUALS.

Ha arribat el moment de signar i la Cèdula d’Habitabilitat, el Certificat Energètic o l’Informe Tècnic de l’Edifici (si el vostre pis està construït entre 1961 i 1970 teniu fins al 31.12.2015, i si va ser a partir de 1971, quan transcorrin 45 anys) no estan redactats…horror!.

No espereu a l’últim moment per comprovar que l’immoble té la documentació en regla. Heu de saber que, com a mínim, per vendre el vostre immoble necessitareu aquests documents. En tots tres casos, la tramitació requerirà més d’un mes.

 
6.- NO SIGNEU RES AMB PRESES,  I SOBRETOT NO AGAFEU  DINERS!

Aquest és l’error més comú i el de pitjors conseqüències. Segur que esteu desitjant signar el més aviat possible, però les preses no us portaran abans a la vostre meta. No copieu aquell contracte que podeu descarregar de Google. No té sentit, cada contracte és únic, amb un redactat especific ( on es detallen els pagaments a compte,  impostos, inventaris, taxes…) Tot el procés s’ha de realitzar amb total transparència i seguretat.

I ara que sou conscients de totes les complicacions que implica la gestió comercial d’èxit d’un immoble, arriba el moment de la veritat:  Esteu realment qualificats per fer tot això?. Voleu invertir temps i esforços sense cap seguretat d’aconseguir l’ objectiu?. Esteu disposats a arriscar-vos fent una mala gestió?.

Ara és quan us  cal una ajuda de debò, perquè RISCOS, els JUSTS. Pregunteu-vos fins a quin punt esteu disposats a jugar amb els estalvis de tota una vida. Quan us fa mal  l’esquena, feu un post en un fòrum mèdic, i us auto mediqueu?, o aneu al metge?

Llavors, tornem al principi i pregunteu-vos. He de posar en mans d’un professional la comercialització del meu habitatge?. Si la vostre resposta comença a ser positiva penseu que:

No cal tenir malfiança en demanar ajuda. Contracteu els serveis d’un Agent de la Propietat Col·legiat i registrat com AICAT per la Generalitat. Vendre o llogar un pis no és fàcil i això tenint en compte que no sorgeixin contratemps legals. No ho dubteu. El vostre  API us ajudarà a treure el màxim profit de la vostre llar.

-Deixeu-vos assessorar. Escolteu atentament al vostre API. Para això l’heu contractat!. Té més experiència i entén millor el funcionament del mercat i els gustos dels clients. Recordeu que, en definitiva, té tant interès a vendre o llogar com tu i només cobrarà a èxit. Sabem que creieu que podeu fer-ho tot sols i estalviar-vos les mal anomenades comissions. Però us equivoqueu. En realitat, els bons API es guanyen el que cobren, ja que poden gestionar el vostre pis per més del que esperàveu  i en menys temps.

-Perquè és una qüestió matemàtica. En confiar en el vostre API, la repercussió i presència a la xarxa es multiplica. I per ajudar-vos a entendre-ho, gens millor que un exemple. Imagineu-vos que decidiu embarcar-vos en l’aventura de vendre o llogar sense cap ajuda. Segurament, optareu per publicar el vostre pis en un portal virtual.

A part dels coneguts maldecaps que us produirà haver d’introduir totes les dades i fotografies, potser ho publiqueu com a màxim en 2 portals, i perquè no es digui, penjareu un rètol a la balconada.

Bé, ara imagineu-vos que delegueu aquesta funció en un API. Tenint en compte que a la nostra Comunitat Autònoma la xarxa API compta amb més de 2.000 agents que col·laboren i comparteixen operacions, les vostres opcions de trobar comprador o llogater es multiplicaran per 2.000. L’anunci del vostre pis estarà penjat en 2.000 agències i publicat en els més de 24 portals en els quals treballen aquests 2.000 professionals a través d’API.CAT.

– L‘habitatge ha d’estar sempre accessible. El vostre API ha de tenir les claus per poder-lo ensenyar als interessats en qualsevol moment, si és que no hi visqueu al pis. Si no us  fieu del vostre agent immobiliari (perquè el seu despatx té com a patrimoni 3 taules, un mòbil i un rètol) canvieu i escolliu un API de confiança amb més de 20 anys d’implantació al barri al que pugueu deixar les claus amb total tranquil·litat. Ell sabrà triar el millor moment per mostrar l’habitatge. Penseu en lo difícil que resulta captar un interessat, així que no cal posar-lo més difícil. Si ha de demanar-vos les claus cada vegada que un client vol visitar el pis, és possible que molts es perdin pel camí.

– Deixa que un expert negociï. Parlant s’entén la gent. Cert, però negociar la venda o lloguer d’un pis no té res a veure amb regatejar als Encants. No tothom està preparat.  Delega aquesta fase cabdal al vostre API de confiança i no penseu que perdreu diners per això!. Ningú us ha d’obligar a baixar el preu, però és clar que haureu d’oferir un preu competitiu. Que sigui l’API qui us ajudi a prendre les decisions difícils i negociï per vosaltres. És el seu treball. Perquè ningú neix sabent negociar. Un bon API sap quant es pot demanar per un immoble situat en una zona determinada i en un estat de conservació concret. En definitiva, treballa tot el dia amb demandants i propietaris, i té àmplia experiència en compravenda i lloguer d’immobles.

Pensa que no és cert que vagi a obligar-vos a establir un preu determinat, però podrà orientar-vos perquè pugueu posar un preu de venda competitiu.

– Burocràcia. O el que és el mateix, papers, papers, papers!. Siguem realistes, trobar un client pot ser que fins i tot sigui la part divertida. Després arriba el treball de debò, és a dir, contractes, clàusules addicionals, complexes i canviants normatives sectorials, impostos, etc. Un API està al dia de tots els canvis en les lleis, els models contractuals i les bones practiques per tal de garantir un marc de legalitat. Us acompanyarà abans, durant i en finalitzar la gestió. Perquè en sortir de l’immobiliària amb el xec a les  mans, no tot està fet.

Un bon API us guiarà i acompanyarà perquè realitzeu totes les gestions amb la màxima seguretat i en el mínim termini possible.

I doncs, ara que ja sabeu com ha de un procés de lloguer o venda  i que farà un API per a vosaltres… ens hi posem a treballar ?
Miguel Angel ROMERO POLANCO
Advocat exercent nº 38720
Agent de la Propietat Immobiliària nº 3002
Administrador d’ Finques nº 4945
AICAT ( Agent Registrat Generalitat nº 1436 )
Agent internacional CRS – SPAIN
Director Comercial de FINCAS SAN ANDRES des de 1980